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物业管理法规之初析 作者：伍志东 |
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| 专业的物业管理服务从产生、发展，到走向成熟，是物业管理法规逐步建立和完善的过程。随着我国经济体制改革的深化与发展，特别是去年加入WTO,我国经济发展正逐步融入国际市场经济体系，这应是物业管理迅猛发展的最佳时机，纵观目前我国的专业物业管理法规，可以说，内容仍停留在以往经济体制改革初期的观念，内容略为滞后而缺乏可操作性，为了配合整个物业管理行业的发展，广大居民住户与物业管理公司都渴望有一套健全而切实可行的具体法规，以配合整个物业管理服务业的健康发展，真正将专业的管理服务普及千家万户，使专业管理服务得到良好的发展空间，真正成为我国新兴的“朝阳行业”。政府部门不仅解决目前物业管理纠纷大、投诉多的问题，而且能真正扶持起这个行业，解决目前诸如就业、治安、环保、综合治理等问题。 一、目前物业管理法规不健全的主要表现 （一）成立业主委员会缺乏可操作性 物业管理行业能否蓬勃发展，主要依靠物业管理市场的发育状况。目前，许多专业物业公司依靠的是房地产开发商或单位自建物业所提供的业务，由于市场发育不良，许多发展商和物业单位都不愿把单位“自留地”向市场提供，可谓“肥水不流他人田”，发展商和物业单位与物业公司的密切关系，并不利于物业公司的专业发展。要树好物业管理的品牌，着重质量，许多物业公司可谓是“体外输血”，靠地产商的扶持，同时获得物业管理利润后，自然也是会上缴到地产发展商，缺乏自身的发展资金，在这样的情况下，专业物业公司在这个“朝阳行业”的发展空间上，可以说是相当窄小，维持也是相当困难的，工作局面也是被动的。资料显示，70%的物业管理公司都是亏本经营，在行业内，真正独立核算，靠自身发展的专业物业管理也是寥寥可数，因此，针对这种状况，未来的物业管理市场必须从依靠发展商的委托走向业主委员会的委托。只有这样，才有利于居民群众当家作主，才有利于专业物业公司的蓬勃发展。 但是，目前业主委员会的成立可操作性不强，在《广州市物业管理办法》第二章第十一条规定，“业主大会应当有过半数以上投票数的业主出席”。目前，由于居民住户的公益意识和民主意识不强，一般小区能发动过半数业主参加成立业主委员会的情况是比较困难。另外，大会经费和场地等问题都造成成立业主委员会偏少，资料显示，全市目前有六百多家物业管理公司，真正注册成立业主委员会才有一百多家，而且这一百多家的业主委员会，大多数都是由于与目前的发展商已存在重大利益矛盾，才组建起来的，我司服务的业主委员会的小区无不因业主与发展商矛盾大而建立起来的。因此，从实际出发，应当将成立业主委员会，在充分咨询民意的基础上，严谨而简易地建立起来，不要等到业主有极大的矛盾，才产生业主委员会，这样，有利于物业管理公司介入和开展有效的管理服务，对于旧城区、房改房进入物业管理服务，同样是有利的。 （二）缺乏详细规范业主委员会的行为的具体内容 在业主委员会较容易成立的情况下，严格规范业主委员会的行为，同等的重要，否则，会出现随意干涉，操控物业管理公司现象，甚至出现贿选等问题，具体案例可以说是层出不穷，屡见不鲜，因此，在现行的法规中，必须明确业主委员会成立的基础、宗旨以及具体运作权限。防止业主委员会成立后，成为个别业主委员打着为业主服务的旗帜，而为个人利益服务的工具，将少数住户的利益凌驾于大多数住户的利益之上。实际上，业主委员会和物业公司，其产生和运作是需要接受整个物业小区的业主的支持和监督的。物业小区的业主在重大问题上都应该采用民主集中制，少数服从多数的民主方式，公平、公开地进行，这样才符合小区、大楼的整体利益，业主委员会和物业公司之间才能有机地平等地运作起来。业主委员会本身不是一个独立的法人主体，并没有诉讼理赔的能力，因此法规上必须列明业主委员会的权限，特别是在解聘物业公司的行为上，不能单凭少数业主组成的业主委员会来操作，应该交由全体业主民主作出决定，避免黑箱作业，杜绝目前业主委员会权利不受制约而责任不用承担的畸形现象，恰恰由于这种情况，物业公司和主管部门目前都不热衷于贸然组建业主委员会，以免产生更大的问题。因此，严格规范业主委员会的行为，也是物业管理行业发展的关键。 （三）维修基金收取办法缺乏可操作性 《办法》中第二章第四十六条规定：“建设单位总投资的百分之二缴交物业维修基金”。在操作过程中，能建立维修基金的单位是为数不多，同时，在制定以后，不利于专业管理公司介入发展商建设开发的物业，发展商为了不缴交物业维修基金，最佳的办法就是自己管理。所谓“左口袋放进右口袋”，这样，维修基金建立也就形同虚设。况且，总投资的2%对于开发商来说，也是一个沉重的负担。 二、有针对性地切实可行的具体法规的制定 以上具体案例和问题，业内人士是十分清楚，但是很少提出具体解决方案。在这里，大胆地提出初步看法，希望能起到抛砖引玉的作用，以供大家参考、指正。 （一）如何制定切实可行的成立业主委员会的办法？ 在原有成立业主委员会的办法基础上，参照国外的经验，补充如下：当在业主大会未过半数投票数的业主出席的情况下，大会可动议通过，候选委员可以通过差额民主选举出来。并且必须在规定的时间和地点上进行投票。候选人的名单可在业主中酝酿，推举。选举由当地居民委员会和物业管理主管部门主持，由物业管理公司、开发商积极配合下，进行公平、公开的选出第一届的业主委员会。这样，避免由于人数不够，场地有限而难以组织第一届业主委员会。 如何制定规范业主委员会行为的具体措施？ 1、在支持业主委员会的自身建设上可按管理费的百分比划拨给业主委员会，以支持其正常运作，活动经费应由业主委员会民主方式，灵活安排，账目要定期公开，供物业业主共同监督。 2、在选聘和解聘物业公司等重大问题上，必须通过业主大会决定，其形式应与选举业主委员会的方式进行，避免少数委员会操纵结果，对于物业公司的管理服务工作能公平、公正对待。 3、业主委员会有权选择不超过三个不同物业管理公司，然后与现在管理的物业管理公司进行投票选举，在业主委员会尚未成立的情况下，第一届的物业管理公司的选聘，可由发展商或原物业产权单位通过招投标进行。 4、为保障原有的物业管理公司的优先权，新获选的公司的投票数须超过原公司投票数的10%，在优先的情况下，相同投票数则交由业主委员会最后投票选出。这样对于落选的管理公司也是无话可说，应该检讨一下自身不足之处了。 5、物业公司与业主委员会、发展商的管理合同应在四年以上，以便于物业公司有效开展工作，因为专业的物业公司经营利润是以微利服务为主，没有一定的时间，是难以收回投到小区物业管理的固定投资，特别是刚进驻的新大楼其投入更大。当然，在履约期间，严重违约，或者出现重大问题，造成广大业主不满的，可由业主委员会动议通过，并且，经行政主管部门同意后，方可以引用选举制度，重新选聘。 6、任何一个正在服务中的物业管理公司是否重新选聘，业主委员先经过征询全体业主的意见，其程序与选举一样，应经主管部门同意后才投票征询，并且有过半数的业主支持重新选聘后，业主委员会方可重新选择其他物业公司供全体业主民主选举。以上述优先选举方式进行，避免不公正对待的现役的管理公司。为什么强调现役的管理公司的优先权呢？（１）因为管理公司都有一定的长远计划和固定投资。（２）在投标上，其它物业公司了解现在大楼的管理情况和收费标准。因此，优先现役的管理公司是无可厚非的。 ７、在第一届业主委员会成立后，应尽量延续原发展商委托的管理合同。若重新选聘，要按上述办法进行选聘工作，避免现役的物业公司遭遇到有不公平的对待。 （二）如何建立切实可行的维修基金制度？ 维修基金可由业主与建设单位共同承担，建设单位在出售预售证书前，应按房价１％拨到主管部门指定的账号上，方可收楼。操作上，简单而合理。 在使用物业维修基金时，物业管理公司可在主管部门的监督下进行，并且由主管部门和物业管理公司负责，将每一次动用维修基金账目公布，以便业主的共同监督，避免物业管理公司在使用维修基金过程中，与业主委员会产生重大矛盾。当然，重大的维修金额在壹万元以上的，应充分咨询全体业主，方可动用。 综合上述意见，制定法规的原则，是让更多业主委员会在合法的情况下产生，同时在选聘物业管理公司的过程中应该严谨和合符情理。这样，既能保障广大居民的利益，也能保障到专业物业管理公司的发展。专业物业管理公司获得在更广阔的发展空间的同时，自然也接受市场经济规律的规范和制约，也只有这样，才能营造出良好的市场竞争环境，以吸引更多优秀人才和资金投入这一服务行业。造就出更多更出色的具品牌物业公司，全心全意为广大人民提供专业服务。法规的进一步健全和完善，业主委员会将会在物业公司与广大业主之间起到了良好的沟通桥梁的作用，也将进一步打破商品房与房改房物业管理上长期隔阂的樊篱，为业内带来莫大收益，这也将会是物业管理行业兴旺发达之时。 篇幅和水平有限，在此不再展开具体案例的论述，粗略的分析意见，仅供领导和同行参考，如有颇偏之处，请大家原谅和指正。 |
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